– Milyen a veszprémi lakáspiac helyzete?
– Tavalyhoz képest növekedés mutatkozik a keresleti oldalon, az árak emelkedtek, lejárt az 5-10 százalékos áralkuk ideje. Az elmúlt években ugyanis tendencia volt, hogy az ingatlanok árából ennyit könnyedén le lehetett alkudni – ez megszűnt, sőt, bizonyos kategóriájú ingatlanoknál előfordul, hogy az irányárnál többért kelnek el, mert egyszerre több érdeklődő is akad. Egyúttal élénkült a bankok hitelezési kedve, sok bank hosszabb kamatperiódust kínál szerződésben garantált fix törlesztőrészlettel, és ezek a változások élénkítették a vásárlási kedvet. Kérdés, hogy az építkezések 5 százalékra leszállított áfája miatt csökkennek-e az árak? Szerintem nem, a kivitelező cégek is profitorientált vállalkozások, szerintem tartani fogják az árakat, és ezzel növelik a profitot, de ne legyen igazam.
Tehát a kínálat növekedése nem feltétlenül hoz árcsökkenést, márpedig
az elkövetkező években Veszprémben lesz kínálat,
már most is több olyan projektről tudunk, ami nem csak önálló társasházakat, hanem teljes lakóparkokat alakítana ki. Ezekre a lakásokra már úgy is komoly érdeklődés mutatkozik, hogy még el sem kezdték hirdetni, illetve építeni őket.
Problémát jelenthet a szakemberhiány: véleményem szerint a megnövekedett építési kedvet nem lesznek képesek a meglévő építőipari cégek kiszolgálni; sokan bezártak a válság miatt, és sok szakember külföldön keresett lehetőséget. A nagy cégeknek sincs kapacitása arra, hogy -a saját projektjein kívül- új építkezésekbe kezdjenek.
– Országos viszonylatban milyen helyzetben van a megyeszékhely?
– A GDN Ingatlanhálózat tagjaként vannak országos partnereink, és azt látom, hogy Budapest egyértelműen vezeti a piacot, de Veszprém térsége is kiemelkedő helyen van országos viszonylatban, az ingatlanforgalom erősnek mondható. Lakásból szinte hiány van, ami viszont nem jelenti azt, hogy bármilyen áron el lehetne adni azokat. Sokan gondolják azt, hogy ingatlanközvetítő nélkül is túl tudnak adni a lakáson – ez részben igaz is, de sokan azért nem jutnak egyről a kettőre, mert irreális árat kérnek, mások pedig áron alul értékesítik az ingatlanjukat, mert nem követik a valós piaci viszonyokat, csak a saját fejük után mennek, ami sok esetben nem feltétlenül jó, legalább is anyagilag sokszor nem az.
Nem biztos, hogy jó irány az, ha kizárólag ingyenes apróhirdetési portálokon próbálunk megszabadulni a lakásunktól.
Aki szakember véleményét is kikéri, az általában jobban jár. Aki pedig nem hiszi, járjon utána, akár kérdezzen meg engem, szívesen mesélek egy két pozitív példát, szerencsére nálunk akad szép számmal.
– Mi a trend, milyen lakást keresnek Veszprémben az ügyfelek?
– Veszprémben a 1,5 – 2 szoba – 1+2 félszoba elosztású lakásokat keresik, a legkeresettebbek a 7-12 millió forint között elérhető panellakások, de a tégla építésűek is népszerűek, ezen a piacon akár 25-30 millió a felső határ. A csok miatt sokan szeretnének telket vásárolni, hiszen aki magának épít, az érvényesítheti az ötmillió forintos áfa-visszaigénylést. Egyre nagyobb az érdeklődés az agglomeráció iránt, mert olcsóbb, harmada-negyede a telkek ára a veszprémieknek.
– Milyen hatása volt az újfajta otthonteremtési támogatások bevezetésének?
– A kormány által bevezetett lakástámogatási formák jó irányt jelentenek. Sokan érdeklődnek a csokos ingatlanok iránt, többen is, mint ahány embernek ezt -véleményem szerint- valóban igényelni kellene. És itt fontos megkülönböztetni azt, hogy ki jogosult a kedvezményre, és kinek kellene azt igényelni. Érdemes végiggondolni, hogy három gyerek felnevelése milyen költségekkel jár – ráadásul sokan úgy érdeklődnek, hogy még egy gyermekük sincs.
Sokan abban a lázban égnek, hogy kapnak ajándékba tízmillió forintot meg tízmillió hitelt. A hitellel kapcsolatban azonban fontos leszögezni, hogy hitelképesnek kell lenni a felvételéhez, át kell esni egy banki hitelminősítésen. Ehhez jön hozzá, hogy ötmillió forint áfát vissza lehet igényelni, ha valaki saját magának épít házat, tehát ezeket összeszámolva 25 millió forinthoz lehet összességében hozzájutni.
Természetesen vannak olyan ügyfeleink, akiknek már van három vagy több gyerekük, nekik a lehető legjobb élethelyzetben adódott ez a lehetőség, de sok az olyan érdeklődő, akikből nem kellene vásárlónak lenni. Én nekik azt mondanám, hogy én magam sem biztos, hogy bevállalnám a 10+10 milliós lehetőséget, mert ne felejtsük el: ha nem születik meg a három gyerek tíz éven belül, akkor a büntetőkamat ötszörösével kell visszafizetni a hitelt.
A felelőtlen vállalásokat tevők tíz éven belül komoly bajba kerülhetnek.
Tehát jó irány az, hogy a fiatalokat gyermekvállalásra ösztönzik, de fontos a felelősségteljes gondolkodás. Ha minden jogosult megigényelné a támogatást, az pár százmilliárd forinttal terhelné meg az államkasszát, ami több évre leosztva elenyésző hányada a költségvetésnek, viszont sok hozománya lehet: élénkíti az építőipart, munkahelyeket teremt. Ugyanakkor a kivitelezőket részben nehéz helyzetbe hozhatja a csok, hiszen az új építésű ingatlanok vásárlását akkor finanszírozza az állam, amikor a vevő átveszi a kulcsot, vagyis a kivitelezőnek saját magának kell állnia az építkezés költségeit, nem tud az előértékesítésből forrást bevonni.
– Mire érdemes odafigyelnie annak, aki lakást szeretne vásárolni?
– Tapasztalataink szerint jó, ha egy ingatlanügyletben részt vesz egy szakember, ezalatt egy jó ügyvédet és egy ingatlanszakembert értek. Az ügyvédet nem csak akkor kell bevonni, amikor már a szerződés aláírásánál tartunk, hanem érdemes előre egyeztetni. Ha az ügyletben egy ingatlanközvetítő is érintett, akkor a kialakult gyakorlatunk alapján már jól elő vannak készítve ezek a megállapodások. Azt szoktam mondani, hogy a mi feladatunk nem elsősorban az ingatlanok eladása, hanem az élethelyzetek összefésülése, ami túlmutat egy tranzakción, darabszámon. Számos tényező alakítja az eladó és a vevő életét is, különbözőek az érdekek, amiket szinkronba kell hozni. Az eladónak érdemes megfontolnia, hogy foglalót vagy előleget kér, ez utóbbi csak egy fokkal jobb, mint az ígéret, mert ha a vevő visszavonja a szándékát, akkor az előleg visszajár.
Vevőként viszont érdemes elgondolkodnia azon, hogy képes lesz-e a teljes vételárat teljesíteni, mielőtt leteszi a foglalót; sajnos láttam már olyat, hogy több millió forint foglalót tett le valaki, és aztán jött rá, hogy nem hitelképes, és ezzel el is bukta a pénzét. Ezt megfelelő körültekintéssel meg lehetett volna előzni. Mi például az összes ügyfelünket előszűrjük mielőtt egyáltalán ingatlant mutatnánk nekik. Utána kell nézni a kiválasztott ingatlan tulajdonjogi viszonyainak. Sokan úgy tesznek le foglalót, hogy azt se tudják, van-e az ingatlanra bejegyzett szolgalmi vagy haszonélvezeti jog, egyáltalán milyenek a tulajdonjogi viszonyok, az eladó jogosult-e egyedül dönteni az értékesítésről. Ezért is
fontos a szakemberek bevonása:
az ügyvédnek feladata, az ingatlanosnak pedig érdeke, hogy mindkét fél érdekét szem előtt tartsa, mindenki elégedetten álljon fel a tárgyalóasztaltól.
