Nem megbántva az építkezésekkel, átalakításokkal, fejlesztésekkel foglalkozó orgánumokat, sajnos általánosan elmondható, hogy a tényszerűséget sok esetben messzire kerülő beszámolók miatt manapság szinte ördögtől valónak számít az ország egyik legfrekventáltabb épített örökségét fejleszteni és szépíteni. Talán ez is közrejátszik abban, hogy számos iszonyatosan rossz állapotú ingatlan és válogatott hajléktalantáborok, macskatelepek tarkítják például a Citadella környékét is a Gellért-hegy északi lejtőjén.
Ezen a területen, a Citadellától alig 100 méterre lévő Bérc utcában zajlik egy olyan beruházás, amit a bulvár sajtó évek óta egyfajta „boxzsáknak” tekint. Egy-két havonta egy-egy esetenként akár komoly tévedéseket tartalmazó írással remek kattintásszámot tudnak elérni a lapok, miközben rúgnak egy jóízűt a projektbe, ezzel a budai építkezésekbe, a hazai építőiparba.
Miután sajnos általános, hogy pontatlan tartalmak jelennek meg az utóbbi években a hazai építőipar alkotásai kapcsán, a Bérc utcai beruházás objektív bemutatására vállalkoztunk.
A terület múltja
A Gellért-hegy jó stratégiai adottságai miatt évszázadok óta lakott terület, ezt mutatja az is, hogy a régészek a mostani beruházásban elvégzett 2013-as feltárás során középkori leleteket kutattak. A Citadella „alatti” Bérc utca korábban is be volt építve, a páros oldal most szóban forgó r észén is voltak épületek: a mapire.eu-n fellelhető térképek szerint 1882-1946 között a Bérc u 2., 6. és 14. számú telkeken is házak álltak. A helyrajzi számokból egyértelműen kitűnik, hogy a második világháború előtt az utca páros oldala is fel volt osztva telkekre. Egyelőre senki sem tudott érdemi információval szolgálni arról, hogy a Bérc utca korábbi épületei melyik bombázásban, vagy milyen más okból tűntek el, de az erdőben ottmaradt és máig látható betonmaradványokból kitűnik, hogy a 6/B alatt 60-70 éve még komoly épület állt.
Akár a terület múltját, akár az utcában most fellelhető egyik-másik épület nívóját vesszük alapul, szembetűnő kontrasztot mutat az utca Citadella felé eső végének rendezetlensége: a 4. szám utcára néző (egyben a hegy lejtőjét tartó) támfala leomlás előtti állapotban van, a sajtó által közparknak minősített erdő hajléktalantelepeit már említettük. Mindezekbe belegondolva egyáltalán nem logikátlan, hogy a Fővárosi Önkormányzat Demszky idején a Bérc utca 6/b és a környező telkek eladásának előkészítésével megpróbálta a dzsungelszerű „közparkot” felszámolni. Az előkészítés vélhetően több évig is eltarthatott, mire a telek pályáztatása megindult. 2011-12-ben még messze nem hasított úgy az ingatlanpiac mint manapság, így talán ezzel magyarázható, hogy az első árverés pályázó hiányában sikertelen volt. A második pályázatra több hetes meghirdetés után 2012 decemberében két pályázó jelentkezett, akikből a Tief Terra Kft. maradt talpon és képes volt megfelelni a Fővárosi Önkormányzat mind pénzbeli, mind pedig a területen (tehát a telekhatáron kívül) elvégzendő több százmilliós nagyságrendű, összességében területrendezésnek is minősíthető elvárásoknak.
Hogyan lépett be a történetbe a sajtó?
„Mészáros Lőrinc a közpark fáit védettségük ellenére kiirtva luxusvillát épít a Gellért-hegyen, egy olcsón ’kimutyizott’ telken” – nagyjából ez szűrhető le az eddig megjelent írásokból a főváros első kerületében több mint két éve zajló beruházásról. Mivel információink egészen másról szóltak, megpróbáltunk utána járni a részleteknek. Eddig nem született olyan cikk, ami az érintettek megkérdezésével, tényszerűen mutatná be a projektet, így a téma megszokott tálalásához képest rendhagyó módon, a projekt két főszereplőjével interjút készítve (!) mutatjuk be a témát. Elsőként Heli Andrást a Tief Terra Kft. beruházásának projektmenedzserét kerestük fel az építkezés helyszínén.
Mit jelent az olcsó ár?
A nagykörösi székhelyű építőipari cég 2012 decemberében, a versenytárs visszalépése miatt egyedüli pályázóként bruttó 477 millió forintért vásárolta meg a Citadella alatti hegyoldalban fekvő telket a fővárosi önkormányzattól. Ez mintegy 300 ezer forintos négyzetméterárat jelent az 1620 négyzetméteres telken. A sajtó többségében egymásból táplálkozó cikkei túlzottan alacsonynak minősítik az árat, és azzal számolnak, hogy erre egy átlagos költségű villát felhúzva a környező ingatlanoknál sokkal olcsóbb luxusingatlanhoz jut a befektető a „a telekmutyinak köszönhetően”. Heli András a feltevés egyik részét rögtön cáfolja azzal, hogy a kivitelezésnek csak a hely jellegéből adódóan jelentős extra költsége van: „Elég arra gondolni, hogy a beton valódi ára akkor jön ki, amikor bejut az utcába, és be tudom építeni, márpedig ez itt nem egyszerű feladat.”
A projektmenedzser ettől is fontosabbnak tartja, hogy a vétel idején az ingatlanpiac mélyponton volt, amit a cikkek elfelejtenek figyelembe venni. „Az akkori piaci körülmények között nem tolongtak a vevők. Ezt az is mutatja, hogy a telket nem először hirdették meg, volt már egy sikertelen árverés előtte” – mondja Heli András, aki a Tief Terra Kft. akkori ügyvezetőjeként személyesen is ott volt az árverésen. Az Origónak a témával foglalkozó 2013-as cikke szerint egy utcával lejjebb, az Orom utcában egy 1427 négyzetméteres ingatlant 350 millióért kínáltak akkor a tulajdonos cég átvételével, bontandó társasházzal.
A szomszéd telek rendezését is bevállalták
Ráadásul a beruházónak számtalan olyan kötelezettsége van az önkormányzat felé, ami jelentősen megnöveli a költségeit – ezek többsége szintén kimaradt a cikkekből. A Tief Terra Kft. vállalta, hogy a Bérc utcát a Szirtes utcától az Antal-lépcsőig leaszfaltozza (mintegy 300 méter hosszan), illetve rendbe teszi az utca szegélyeit. „További feladatot adott, hogy a telek földsávja, vagyis a hegy mintegy három és fél méter szélesen benyúlt az utcába, lehetetlenné téve a parkolást és összeszűkítve az utcát, természetesen ezt is meg kellett szüntetnünk.”
A szomszédos, szintén beépítetlen telek előtti utcaszakaszon ugyanez a helyzet. A Tief Terra Kft. saját költségén vállalta, hogy ott is elvégzi a szükséges földmunkát. A mintegy 20 millió forintba kerülő művelettel az egész utcában megszüntetik torlaszt, kiépítik a járdát, illetve jelentős parkoló területeket szabadítanak fel. Heli András elmondta, a cég azért tette az önkéntes vállalást, mert a kerítés megépítésénél világossá vált, hogy a terület sem esztétikusan, sem biztonságosan nem zárható le, ha a szomszédos - jelenleg a kerületi önkormányzat birtokában levő - telket nem rendezik. „Ide is támfalat kell építeni, és a rézsűt hozzáigazítani, hogy biztonságos legyen a terület”.
Út a Citadellára: kerítéssel zárják le, vagy lépcsővel segítik?
A vevő feladatát képezi a szomszédos telek túlsó végében egy térkövekből épülő lépcső kivitelezése a Citadella felé, ami a Bérc utcába futó (az Orom utcából induló) Antal lépcső folytatása lesz. Itt jelenleg egy ösvény van, amit az Átlátszó 2014-es, a beruházásról beszámoló cikke szerint csak idő kérdése, hogy mikor torlaszolnak el egy kerítéssel, megakadályozva a Citadellára való feljutást. Ezzel szemben ottjártunkkor Heli András arról számolt be, hogy építési engedélyük van a szomszédos telken az utca rendezését biztosító támfal és a lépcső kivitelezéséhez.
A sajtóban megjelenteknél is elgondolkodtatóbb az Antal-sétány jelenlegi állapota: a Citadella felé igyekvő turistát a sétányra merőleges Bérc utcára érve egy sziklára odapingált nyíl tereli tovább a cél felé „Citadel” felirattal. Amiből ránézésre nem derül ki, hogy a rendezetlen ösvényszerűségre (ami egy átlagos városnéző turista szemszögéből nagyjából lehetetlen meredekségű), vagy a zsákutcába torkolló Bérc utcára akarja terelni a lentről érkezőket. A beruházó által bevállalt tétel tehát a főváros egyik erősen megoldatlan problémájára ad megoldást.
A fentiekhez fontos hozzátenni, hogy ez a beruházás önmagában nem oldja meg a Citadella elérését, az önkormányzatnak érdemes lenne fontolóra venni, hogy a lépcső utáni részt akár csak egy burkolatmentes, rendezett erdei úttal megoldja.
Két további munkát még az építés megkezdése előtt kellett elvégeznie a terület új tulajdonosának. „Biztosítanunk kellett a telken egy jelentős régészeti munkát, melyben nem csupán szakfelügyeletet végeztek a kutatók, hanem feltárást is. Középkori leleteket kutattak, a hegyen ugyanis volt egy középkori településrész.” Emellett lőszermentesítésre is kötelezték a céget, miután a Citadella a második világháborúban kiemelt célpontnak számított.
Kivágott feketefenyő vagy kidőlt juhar?
A beruházó számára kijelölt feladatok közül a legnehezebbnek a munkaterületen kijelölt 27 fa megőrzése bizonyult. A 25 méter széles és több mint 60 méter hosszú, a hegy meredekségét követő telken 10 ezer köbméteres földmunkát kellett végezni, hogy az engedélyes terven szereplő ház felépíthető legyen. „A kijelölt fákat lehetetlen lett volna megőrizni, hiszen az alattuk levő földmennyiséget kiemeltük – a rézsűt megszüntetve -, a fa pedig nem maradhatott a levegőben.” Már a 2012-es engedélyes tervnél egészen egyértelműen látható volt, hogy egy 10-12 méteres munkagödör felett nem lehet 27 fát megtartani, tehát ezt, a tervet engedélyező szakhatóság vélhetően tudta.
A Tief Terra Kft. miután kénytelen volt szabályszegést végrehajtani az építkezés és az ott dolgozók biztonsága érdekében, áll elébe a hatóság által kirótt büntetésnek csakúgy, mint a fák újratelepítésének. (A hatósági bejárás 2016. decemberben megtörtént, Heli András elmondta a hatóság munkatársai szigorúak, de kifejezetten korrektek voltak, a cég most várja a hatóság szankcióját.)
Voltak fák, amiket a telek felső szélén megpróbáltak megmenteni, ezeket körül is kalodázták, ám a gyökérzónájuk jelentős része elveszett, így a tavaly év végi szélvihar kidöntötte őket. „Ahogy az a földmunkánál is látszott, az elbontott rész jelentős része szikla volt, ennek a rétegnek a tetején viszont csak 50-60 centiméteres humusz van, így az itteni fák nem rendelkeznek mély gyökérzettel, ehelyett szétterülő gyökereik vannak.”
Az egyik ilyen utólag kidőlt fa ihlette a 444.hu cikkét, ami szerint egy kivágott feketefenyőt láttak a területen. Emellett a cikkben kifejtik, a feketefenyő különösen védendő lett volna az építési engedély szerint, és két képpel illusztrálják, hogy egy korábban körbekerített fát kivágtak. Heli András hangsúlyozta, a képen látható fát nem kivágták, hanem a szélvihar döntötte ki (a képen látszanak is a gyökerei), és nem feketefenyő, hanem juhar.
„A telek végében található fekete fenyőt valóban meg kellett őrizniük, de az építés közben kiderült, hogy az ölyv nem azon a fán fészkel, hanem a szomszédos telek egyik fáján.” Ezzel együtt az önkormányzat által kijelölt fát is megtartották – ottjártunkkor meg is mutatta a projektvezető -, bár nem biztos, hogy meg tudják őrizni. A gyökere ugyanis a többihez hasonlóan szétterülő volt, így a mellette épült kerítés miatt annak jelentős részét elvesztette.
Hely hiányában pénzzel kiváltott fák
A villa épületének helyén közel száz fát kellett kivágniuk az építkezéshez, ezért cserébe 410 darab fa telepítését rendelte el az önkormányzat a telken kívül, az I. kerületben. Azóta azonban kiderült, hogy nincs erre hely a kerület területén. „Erről még nem született döntés, de valószínű, hogy pénzzel kell kiváltanunk az ültetést, ami nagyságrendileg 25-30 millió forintot fog jelenteni.”
Az önként vállalt szomszédos tereprendezéshez is előírtak a cégnek kötelező fatelepítéseket. Mivel ezekhez sincs elegendő hely a kerületben, mintegy 5,3 millió forint befizetésére kötelezték a vállalatot az önkormányzati környezetvédelmi alapba. „Ezen a területen hét fát fogunk kivágni, hetet fogunk visszatelepíteni, de egy bonyolult törzsátmérő számítás alapján még további 77 darabot kellene telepíteni, aminek nincs helye. Ezt váltjuk ki pénzzel.”
Tényleg a Mészáros és Mészáros Kft. építi fel a villát?
A projektről szóló összes cikk kivétel nélkül a Mészáros és Mészáros Kft.-t jelöli meg a villa kivitelezőjének, ám ezen az információn is van mit finomítani. „A munka első szakaszára valóban fővállalkozóként lett szerződtetve, de nem a teljes projektre, hanem csak a területrendezésre (humuszeltávolítás, fakivágás és a földmunka), illetve az épület szerkezetépítésére (a vasbetonszerkezet és a hozzá tartozó munkák)” – árulja el Heli András. „A folytatást a Tief Terra maga irányítja generálkivitelezőként, a különböző alvállalkozókkal leszerződve.”
A sajtóhírekre némileg magyarázatot ad, hogy az építkezést jelölő táblán egy hiba miatt először a Mészáros és Mészáros Kft.-t nevezték meg fővállalkozóként. „A javított táblán már szerkezetépítőnek lett feltüntetve, a javítást jelölő matrica azonban pár nap után eltűnt, így végül teljesen új tábla került ki” – teszi hozzá a projektvezető.
Közpark vagy egy másik villa állt a helyén?
A villaépítést taglaló cikkek többször is arról írnak, hogy a Bérc utca páros oldalán fekvő zöldterület a Gellért-hegy közparkjának a részét képezte, így ennek átminősítése kivett beépítetlen területté, majd forgalomba bocsájtása építési célra a város zöld területeinek zsugorítását jelenti. Ezzel szemben a fortepan.hu-n fellelhető korabeli képek, illetve a mapire.eu segítségével megtalálható korábbi térképek is azt mutatják, hogy a Bérc utca hegy felé eső oldala eredetileg nem közpark volt, itt telkek és házak álltak a második világháború előtt. Az egyik képről az is kivehető, hogy a szóban forgó új villa helyén is egy villa állt.
A helyszínt bejárva ugyanerre lehet következtetni, egyértelműen fellelhető ugyanis a régi épület maradványa, ami láthatóan túlért a mostani szomszédos telekre. A terület jellegét nézve sem tűnik tudatosan parkosított résznek, inkább az erdő által visszafoglalt, elhagyott területnek. Ezt megerősíti Heli András is, kifejtve, hogy a fák egyenkénti felmérésekor nagyrészük alacsony minősítést kapott, ami nem egy gondozott, rendezett területre utal.
Nem volt nagy mozgástér az építész számára
A beruházásról az épületet tervező munkacsoport.net építészét is megkérdeztük. Bulcsu Tamás elmondta, a megrendelő részéről egy minél nagyobb ablakfelülettel ellátott, háromszintes épület volt az elvárás, külön megadva a szintek és a szobák funkcióit. A tervek születését így foglalta össze: „A munkát a megrendelő funkcionális elvárása, az épület esztétikai igénye és a jogszabályi környezet együttesen befolyásolta.”
A harmadik tényező erősen csökkentette a mozgásteret: „Hogy egy átriumos, földtől elemelt épület jött létre, az főleg annak köszönhető, hogy ide ennél terjedelmesebb villát nem lehet tervezni a beépíthetőségi korlátok miatt.” Emellett a Gellért-hegy világörökségi jellegéből adódóan az utca szintjéhez képest maximum 20 méteres magasságot is be kellett tartani. „A jogszabályi paramétersor pedig elég feszes volt, kijelölte az irányt. A tervezés első fázisában készített vázlatunkat, amely sem a szabályozás részleteit, sem a megrendelő igényeit még nem ismerte, szinte teljes egészében át kellett alakítanunk, de ez természetes.”
Alul súlyosabb, felül finomabb jelleg
Az építész elmondása szerint a Bérc utcai épület jól jellemzi a munkacsoport.net építész iroda stílusát, így nem esett nehezükre az elvártak megvalósítása. „Inkább nagy felületekkel és építészeti elemekkel tervezünk házakat, sok üveggel és sok falfelülettel.”
Az épület lapostetős, az alján sötétebb tónusú kőburkolattal. „Ezek az elemek jellemzők ránk, de amúgy a modern magyar építészetben is elég gyakorinak számít, hogy alul kő- vagy finombetonburkolat van, felül pedig könnyedebbé válik az épület.” Bulcsu Tamás elmondta, tudatos választás, hogy az alsó két szint és a kerti elemek (támfalak, lépcsők) sötétebb, bordós-barnás árnyalatot kapnak. Ez a föld színéhez közeli állapotot jelöl, ezen ül egy fehér felső rész, ami kevésbé terheli le a környezetet, és közelebb áll a hátteret adó éghez.
A terveket a kerületi tervtanácsnak is meg kellett küldeni vizsgálatra, az építész elmondása szerint a szervezet minden szempontból elégedett volt az épülettel.
A tervező víziójához hozzátartozik, hogy amikor az épület elkészül, természetes elemekkel illeszkedik majd be a Gellért-hegy adta környezetbe. „Meglesznek hozzá a cserje kiültetések, a hátsó kertben az őshonos fafajták, az épületre akár rá is húzódhat valamilyen kúszónövény. A szomszéd ház jó példát ad a megfelelő rendezettségre, de alapvetően mindegyik kert jó megjelenésű az utcában.”
Mit kívánunk az építőiparnak és a sajtónak?
Ha a budai Duna-parton, annak panorámás részén bármilyen építkezés kezdődik, az érthetően országos érdeklődésre tart számot, hiszen ha máskor nem, akkor egy iskolai kirándulás keretében minden magyar ember járt már a Budai várban, és mindenki tudja, hol lakott egykor a magyar király.
A téma tehát népszerű, és ránézésre egyszerű, néhány részletet kiemelve gyorsan lehet kreálni jól olvasott cikkeket. De ahogy azt a mostani elemzésünk is bizonyítja, egy-egy projekt ettől sokkal bonyolultabb, ahogy maga az építőipar is, utóbbi azonban egyelőre nem jár élen a közérthető, minden részletre kiterjedő, pontos kommunikációban. Ezt a helyzetet látva az építőiparnak érthetőbb magyarázatokat és beszámolókat, a sajtónak pedig nagyobb alázatot kívánunk a jövőben!
Oltyán József és Hegedűs Gergely
